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大发时时彩邀请码:上实城市开发(0563.HK)路演

文章来源:网络    发布时间:2018-11-30  【字号:      】

编者按:

2018年11月27日,由格隆汇打造的“决战港股2018——海外投资系列峰会”首站在上海举行。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。为了让更多投资者深入了解上市公司,精准捕捉未来的投资机会,格隆汇为您整理了这次上市公司路演的演讲,以飨格隆汇诸君。

以下是来自上实城市开发(0563.HK)财务总监梁健康的演讲全文。

大家好,我代表上实城开感谢主办单位格隆汇举办这次活动,也借此机会向在座朋友问好。

上实城开是一家在香港上市的房地产企业,公司在中国十个一二线城市拥有21个房地产项目,目前土储成本具有明显优势。公司的股权结构方面,上实集团持有上实控股57.7%的股份,上实控股持有公司上实城开71%的股份,而上实城开持有上海城开59%,41%属于上海市徐汇区国资委持有的。

目前公司的每股账面净资产是2.76港元,市净率大概是0.48左右,现在我们的估值非常低,凸显了良好的投资价值。

财务方面,公司2018年上半年主营业务收入38.4亿港元左右,同比2017年同比下降大发快39.1%,毛利率达21亿港元,毛利率则高达54.9%,同比上升4.9个百分点。上半年溢利6.3亿港元,同比下跌约12.6%。现金流方面,公司有100亿左右港元现金水平,现金流充沛。公司的土地储备368余万平方米。今年1月份及4月份,新增近37万平方米住宅开发量,

7月份公司以5.23亿获得上海首块城中村改造项目商办地块。10月份上实城大发时时彩开再以4.56亿人民币取得徐汇区租赁住宅物业17000方左右,容积率2.8左右,算下来平均成本每平米1.2万左右,收益率6%到8%的水平。

我们全年的销售目标在67亿人民币左右,已经完成销售59亿了,今年预计可以完成销售目标。公司保持稳健的财务结构,净资产负债比仅在30.4%左右,收入结构中物业销售占的比重非常大,截止中期业绩时已售未结总共有61亿港元,主要都是来自于万源城和自然界项目。

财务表现及损益表方面,公司上半年的毛利率为54.9%,跟去年同期比上升4.9个百分点,每股盈利5.29港仙,跟去年比有所微跌。值得一提的是我们每股净资产2.76港元。

在未来的实践中,我们希望能把公司的内在价值反映出来。我们跟国内A股有整合要求,集团承诺解决两个平台的同业竞争问题,后来延期两年到明年7月份,大概还有七八个月左右,相信届时有什么方案,必定会按照上市规则对外发布。但过去一年来,事实上我们在去年把物业管理公司卖给A股平台600748,同时,上实集团在上半年也把上投注入上实城开,开发量37万平方米。由于在香港上市,集团整合的事宜我们的大股东基本上不能投票,整合的方案要由小股东投票才可以通过,上投资产的注入就是例子。

简单来说,就是整合计划是由集团主导的,我们这边比较被动,但会全力配合。

在城市布局方面,上海地区的物业销售占比90%左右,占比较大。为什么公司的毛利率能这么高,主要原因就是我们以前拿地的成本非常低,所以公司的毛利率可高达到50%-60%水平。我们上半年交付的均价约为46000港元,而上半年合约销售主要来自万源城,总体均价为20700元人民币。

土地储备方面,公司在上海的土储大概为368万方左右。我们投资性物业有将近70万方左右。未来可售面积按地区分,约38%是来自上海。过去四五年左右,我们通过地产处置也带来了一些收益。

上实城开于2011年收购了中新集团,当时中新集团资产包里有非常多房地产项目,遍布全国,有些项目不符合集团的发展战略,所以在过去数年中,采取了资产处置的方式,出售并可带来可观的利润。

公司在过去数年,在上海项目的成本非常便宜,上海的项目的土地成本大概在一万多、两万多,而且项目主要集中在徐汇、长宁和闵行等地。公司会确保在未来几年发展中有足够的土地储备,也会严格控制拿地成本。

公司未来几年,会集中在重点项目发展上,我们企业的特点就是上海国大发pk10邀请码企房地产上市的唯一港股标。而且公司具有优质的项目储备,货值储备超千亿,而且深度布局上海。此外,公司具有两高两低的特点,那就是高现金、高毛利、低负债、低估值。未来公司会坚持集中一二线的核心城市的发展战略,会通过公开的招拍挂,也会采取兼并购方式增加土地项目,以保持公司持续地发展。

上实城开的PPT就到这里,看看大家有什么问题提出来讨论一下。

提问:你们周转率这方面会不会加速?

财务总监梁健康:我们跟其他的房地产企业不太一样,我们主要土地储备都是在上海,卖一块会损失一块,越到后面卖价格会越好,我们会选择一个好价格才卖。所以我们周转率跟其他民企地产公司有所用不同,我们会比较慢一点,但是盈利方面,公司会保持一个稳定的增长。我们会集中在上海,尽量每个项目都是以便宜的价格拿地,每套尽量以最好的价格卖出去。

提问:我这边两个问题。目前公司的资产负债率大概是多少?

财务总监梁健康:30%左右。

提问:上市控股的关联交易多吗?

财务总监梁健康:上实集团有两个平台,一个是A股的上实发展,一个是港股的本公司,两个平台间的城市布局没有重叠,如果在上海的话,两个平台之间的项目区域也不会重叠,公司主要集中在徐汇、闵行和长宁区。

刚才提到关联交易,可能会涉及到未来整合方案,但有什么大规模的关联交易,也必须取得小股东的同意,基本集团有什么想法和方法我们会尽力配合。此外,我们也可以通过整合对比较低估的项目,使得公司的价值能释放出来,因为现在公司的每股净资产是2.78港元,估值有很大的上升空间。

提问:派息率非常低怎么考虑的?

财务总监梁健康:去年我们的派息比例约35%,收益率约为2%,但目前的收益率达到4%左右,可望未来会持续较高的水平,会持续增长的。因为我们手头现金也不缺,基本上有100亿的现金在手。

提问:公司有没有考虑回购?

财务总监梁健康:有,去年的时候我们有回购过,2017年在1块6左右回购过,今年我们考虑过自身的发展,觉得整个市场也不太好,回购的作用不会太大,我们会不时检讨相关的市况才作出适当的行动。

提问:在2017年7月份有过一次回购,回购的股份是30万股,回购的数量是非常少的。第二个西安这边的土储接下来的计划考虑自己开发还是有考虑出售?

财务总监梁健康:先回答你第二个问题,西安那边,你看到今年上半年公司的合约销售中,西安的销售占比是较大的,而且西安的房价也是稳中有进,现时已达一万多每平方。西安房价过去两年都有很稳定的上升,对于我们来说,我们还是持有然后陆续自己开发销售。

提问:我们也知道上实城开和上实发展是两家不一样的公司,一直承诺要解决竞争的问题,现在领导有换了层,对以后未来上实城开定位发生什么样的区别?

财务总监梁健康:刚才提到,到明年7月份的限期距离现在只剩下六七个月左右,相信有什么消息会按照上市规则及时公告。其实我们和A股跟363都是我们的控股公司,曾明总作为主席和董事长,相信有助于双方在整合上协调与执行。




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